Mặc dù thị trường đang đứng trước nhiều thách thức, nhưng theo các chuyên gia, dư địa cho đầu tư bất động sản vẫn còn rất lớn, đặc biệt thị trường vùng ven khi xu hướng dịch chuyển của các chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư đang diễn ra mạnh mẽ.

Hạ tầng giao thông “trải đường băng”

Câu chuyện về làn sóng dịch chuyển đầu tư của các nhà phát triển dự án cũng như nhà đầu tư cá nhân về các vùng xa trung tâm trong buổi Talkshow với chủ đề “Sức hút bất động sản vùng ven” do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua thu hút sự chú ý đặc biệt.

Thực tế, thị trường bất động sản đang chịu nhiều tác động trước chủ trương kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực này, cũng như động thái siết phân lô, bán nền ở các địa phương, nhưng theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, thị trường bất động sản vùng ven vẫn có sức hút riêng nhờ sự đi trước của hạ tầng giao thông.

Ông Duy cho biết, khái niệm “đánh bắt xa bờ” trong lĩnh vực bất động sản đã trở nên phổ biến và nơi nào có tiềm năng thì nơi đó sẽ thu hút dòng vốn đầu tư. Việc Quốc hội đang xem xét 5 dự án về hạ tầng giao thông quy mô lớn, bao gồm 3 dự án đường cao tốc và 2 dự án đường vành đai tại vùng Thủ đô Hà Nội, TP.HCM cùng với giai đoạn tiếp theo của dự án Đường Hồ Chí Minh… càng làm tăng sức hút của các khu vực lân cận Hà Nội và TP.HCM.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, nhiều nhà phát triển dự án lớn đang đẩy mạnh săn quỹ đất và tìm kiếm cơ hội ở những thị trường mới này nhờ lợi thế chính sách ưu đãi thu hút đầu tư hấp dẫn và dư địa tăng giá còn nhiều.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), do thành quả tăng trưởng kinh tế - xã hội được phân bổ khá đồng đều nên số lượng cư dân đô thị đang tăng lên nhanh chóng. Không cần phải ở các thành phố lớn, cư dân ở những đô thị vệ tinh xung quanh các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, thậm chí xa hơn vẫn có sự kết nối tốt về thông tin, dịch vụ hay hàng hóa. Cùng với đó, thu nhập cải thiện sẽ thúc đẩy nhu cầu về các không gian sống tương xứng và lựa chọn dự án do các “ông lớn” triển khai ở vùng ven là ưu tiên hàng đầu.

Câu chuyện về cơn sốt thanh khoản của “siêu dự án” Vinhome Ocean Park 2 ở Hưng Yên của Tập đoàn Vingroup là một ví dụ. Việc chủ đầu tư xây dựng và phát triển dự án thành một tổ hợp hệ sinh thái “all in one” khép kín đã tạo nên giá trị hấp dẫn cả người mua để ở lẫn đầu tư. Hay với các dự án của Tập đoàn Hải Phát, dù không rầm rộ mở bán dự án nhưng đều thu hút sự quan tâm từ thị trường nên thanh khoản rất tích cực.

Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group), đơn vị đang triển khai 2 dự án The Sol City và The Diamond City ở Long An cho biết, tại phía Nam, xu hướng đầu tư về vùng ven còn diễn ra mạnh mẽ hơn so với phía Bắc. Nghiên cứu của Thắng Lợi Group cho thấy, trong năm 2021, tỷ lệ khách hàng đến từ TP.HCM rót vốn vào các dự án ở các địa phương lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương lên tới 78% tổng lượng khách hàng, trong đó nhóm khách hàng độ tuổi từ 31-45 chiếm 51%, trong khi trước đây phần lớn có độ tuổi từ 45 trở lên cho thấy độ tuổi nhà đầu tư vào vùng ven dần trẻ hóa.

“Sự phát triển của thị trường bất động sản vùng ven là xu hướng tất yếu khi các địa phương đều đã hình thành khu vực trung tâm để thu hút dân về, nên mặt bằng giá được nâng lên. Hơn nữa, kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện, kéo gần khoảng cách di chuyển cũng là lực đẩy giá trị của bất động sản vùng ven tăng lên”, ông Thế Anh nói.

Cùng góc nhìn, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Eximrs cho rằng, dòng tiền đầu tư có xu hướng tìm đến những nơi có sự thay đổi căn bản trong tương lai. Do đó, khi tiềm năng trong tương lai của bất động sản khu vực trung tâm đô thị đã phản ánh hết vào mức giá hiện tại thì bất động sản vùng ven sẽ lên ngôi. Điều này phần nào lý giải việc các doanh nghiệp địa ốc chuyển dịch cơ cấu sản phẩm từ trung tâm sang khu vực lân cận để phục vụ các chiến lược dài hơi của mình. Ngoài gia tăng quỹ đất, việc mở rộng địa bàn hoạt động còn giúp doanh nghiệp đẩy mạnh thương hiệu, tạo lợi thế cạnh tranh trong việc huy động vốn, nhất là khi dòng vốn đầu tư nước ngoài đang chảy mạnh vào Việt Nam như hiện nay.

Sẵn sàng cho xu hướng mới

Không khó để thấy rằng, điểm chung của những khu đất được doanh nghiệp săn lùng là có quy hoạch tốt về hạ tầng giao thông. Nói như ông Trần Thế Anh, hạ tầng giao thông là nền tảng, là cú huých không chỉ với bất động sản, mà ở nhiều lĩnh vực khác, bởi hạ tầng giao thông phát triển thì hoạt động giao thương cũng sẽ phát triển theo, đồng thời giúp tiết giảm chi phí vận chuyển, thời gian đi lại giữa các khu vực...

Mặt khác, việc thiếu hụt nguồn cung quỹ đất sạch tại khu vực trung tâm thành phố cũng khiến doanh nghiệp phải chủ động mở rộng phạm vi hoạt động ra các khu vực lân cận để tránh “dẫm chân nhau”, cũng như tạo dư địa phát triển mới.

“Tại khu vực trung tâm, thời gian tạo lập quỹ đất sạch để phát triển dự án khá dài, cần từ 3-5 năm, trong khi thời gian này được rút ngắn đáng kể khi đầu tư vào các địa phương lân cận nhờ thủ tục đầu tư cởi mở hơn, hạ tầng giao thông kết nối cũng ngày một cải thiện. Đây là một trong những lý do chính thúc đẩy các nhà phát triển dự án đầu tư ngày một mạnh mẽ hơn vào vùng ven”, ông Thế Anh nhấn mạnh.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Huệ, Phó tổng giám đốc MIK Home, trong những năm tới, các dự án khu đô thị, đặc biệt là các đại đô thị ở vùng ven, sẽ giữ vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn cung nhà ở cho thị trường. Điểm mạnh của các dự án này là khả năng kết nối giao thông tốt, hạ tầng đồng bộ và tiện ích phong phú, thích hợp với các khách hàng trẻ tuổi.

Lấy ví dụ về dự án Imperia Plaza Đức Hòa (Long An), bà Huệ cho biết, dù mới ra mắt nhưng dự án nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng nhờ hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, thuận lợi cho việc đi lại hàng ngày.

“Thành công tại thị trường Long An thúc đẩy MIK Group mở rộng ra thị trường vùng ven khu vực phía Bắc với việc phát triển một dự án quy mô khoảng 700 ha tại Vĩnh Phúc”, bà Huệ chia sẻ thêm.

“Nếu hình dung các luồng giao thông là các bình thông nhau thì việc hình thành các khu đại đô thị là cách tạo thêm những nhánh rẽ mới, giảm áp lực đến các đường ống chính. Sống trong một khu đô thị đông đúc không phải là mơ ước của phần lớn mọi người. Họ hướng ước mơ ra các không gian sống rộng rãi, thoáng mát ở khu vực ngoại thành. Với sự tiện lợi cho đời sống hàng ngày, các khu đại đô thị với đầy đủ các chức năng vẫn là sự lựa chọn của phần lớn gia đình trẻ”, ông Đính nói, đồng thời cho biết thêm, khi các “ông lớn” bất động sản tiếp tục phát triển những dự án quy mô lớn ở các địa phương sẽ mang tới những giá trị thực cho phát triển kinh tế tại địa phương, từ đó đón nhận niềm tin của nhà đầu tư dễ dàng hơn.

Phát triển dự án vùng ven phải biết cách

Giới chuyên gia nhìn nhận, việc các chủ đầu tư chuyển hướng từ trung tâm ra các khu vực lân cận một phần là để tận dụng lợi thế về giá đất và ưu đãi của chính quyền địa phương, phần khác xuất phát từ nhu cầu thực tế. Theo ông Trần Văn Đường, Tổng giám đốc Five Star Group, trong câu chuyện phát triển dự án, với các chủ đầu tư gia nhập thị trường muộn, điều cần quan tâm là có chiến lược phù hợp.

“Tiềm năng, lợi thế là như nhau, nhưng việc thiết kế sản phẩm của doanh nghiệp đến sau phải vừa có sự khác biệt so với những sản phẩm đi trước, vừa đảm bảo đáp ứng được nhu cầu khác hàng bản địa. Các chủ đầu tư tham gia thị trường muộn còn gặp thiệt thòi là phải trả giá đất cao hơn, đây là điều chủ đầu tư không tự giải quyết được, không phải cứ có đất làm dự án thì cầu là mênh mông. Hay với bài toán quy hoạch, đòi hỏi chủ đầu tư phải có khả năng phân tích thị trường cũng như nhu cầu khách hàng, song đây điều chủ đầu tư có thể chủ động xử lý”, ông Đường phân tích.

Còn bà Nguyễn Thị Hồng Huệ cho hay, một điều nữa các chủ đầu tư cần quan tâm là phải ước lượng được nhu cầu thị trường, bởi trên thực tế, nhu cầu khu vực trung tâm thường dễ phán đoán hơn so với vùng ven, cho nên khả năng dự báo về cầu thị trường tốt là một yếu tố quan trọng đảm bảo cho thắng lợi của dự án vùng ven.

Bên cạnh đó, việc định vị sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường cũng cần được chú ý, bởi nếu định vị đúng thì sẽ thu hút được cả người có nhu cầu để ở lẫn đầu tư. Đồng thời, việc phát triển khu đô thị cần phải song hành với những chiến lược khác của địa phương như phát triển khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm giáo dục, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí... Đây là yếu tố quan trọng để tạo công ăn việc làm, thu hút người lao động và cư dân về sinh sống, từ đó tăng khả năng lấp đầy dự án.

Cùng chung quan điểm, bà Trần Thị Cẩm Tú cho rằng, trong quá trình chuyển hướng đầu tư ra khỏi các thành phố lớn, các chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ thị trường để tìm ra đúng tệp khách hàng, hiểu rõ khách hàng tiềm năng của mình, từ đó phát triển cơ sở vật chất và đưa ra mức giá phù hợp, góp phần tạo ra sự đa dạng về phong cách sống tại địa phương nơi dự án tọa lạc.

Ngoài ra, theo bà Tú, một yếu tố quan trọng khác quyết định sự thành công của dự án vùng ven đó là tên tuổi của chủ đầu tư, vì chỉ những chủ đầu tư có uy tín và tiềm lực tài chính mới có khả năng phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, tạo nên một khu đô thị hoàn chỉnh, đáng sống dành cho cư dân.

“Tên tuổi chủ đầu tư chính là yếu tố tạo nên sự tin tưởng, là hấp lực thu hút cư dân về ở. Trên thực tế, những dự án do các chủ đầu tư uy tín phát triển thường có tỷ lệ lấp đầy cao nhờ hệ sinh thái được tạo lập nhanh chóng và đầy đủ, có thể phục vụ cư dân ngay trong những giai đoạn đầu phát triển”, đại diện Hải Phát Invest chia sẻ.

Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-vung-ven-van-dan-song-299588.html