Sáng nay (18/5), tại Hà Nội, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp bắt đầu tổ chức Tọa đàm trực tuyến với chủ đề: “Cơ hội đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”. Chương trình có sự tham gia của ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng); bà Đỗ Thu Hằng – Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội; ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group; ông Phạm Minh Tuấn – Phó TGĐ Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát; và ông Michael Piro – Giám đốc Điều hành Indochina Land. Chỉ trong một thời gian ngắn, Báo Diễn đàn Doanh nghiệp đã nhận được hơn 300 câu hỏi của độc giả. Tuy vậy, thời lượng trực tuyến có hạn nên có thể khó giải quyết hết những vấn đề độc giả quan tâm. Vì vậy chúng tôi đã tập hợp và phân thành 2 chủ đề chính: chính sách bất động sản ảnh hưởng như thế nào tới thị trường và dự báo phát triển các phân khúc thị trường cụ thể. Phần 1 – Các chính sách tác động đến thị trường bất động sản Bạn đọc Lê Thị Hoài Thu (Hà Tĩnh): – Thị trường bất động sản trong một năm qua có vẻ rất nóng. Các ông có đồng tình với quan điểm này không? Và theo các ông thì sức nóng có thể duy trì được bao lâu? Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm, cả những nhà hoạch định chính sách cũng như giới doanh nghiệp, người dân, khách hàng. Trên thực tế, thị trường bất động sản nước ta mới hình thành nhưng đã trải qua 2 thời kỳ khủng hoảng. So với cuộc khủng hoảng bắt đầu năm 2011, kéo dài đến 2012, 2013 thì Chính phủ đã đưa ra một số giải pháp để thị trường hồi phục. Bắt đầu từ năm 2014 và đặc biệt là 2015, thị trường đã hồi phục trở lại và có sự tăng trưởng. Theo tôi, “nóng” là nghĩa rất rộng, bong bóng có xuất hiện hay không cũng còn nhiều việc để bàn. Tôi nghĩ, “nóng” trước hết thể hiện ở phần giao dịch. Chỉ so sánh với thời kỳ trầm lắng, năm 2015 đã có sự mua bán, tăng trưởng đến 75%. Đặc điểm của sự tăng trưởng này là tập trung ở nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá thấp. Bắt đầu nửa cuối 2015 đến nay đã lan tỏa ra khắp các phân khúc của thị trường. Giao dịch trước đây tập trung chủ yếu ở người có nhu cầu, giờ các nhà đầu tư cá nhân đã bỏ tiền ra mua để cho thuê như condotel hay khách sạn nghỉ dưỡng cho thuê, kiếm lời và đảm bảo tài sản của mình. Việc tăng trưởng các giao dịch này tốt, đúng mong muốn của Chính phủ và xã hội.

Một mảng nữa là giá cả thị trường. Sau khi giảm giá sâu, đến na, giá tương đối ổn định và ở mức phù hợp với khả năng thanh toán của người dân. Thông thường, cầu tăng thì giá phải tăng. Theo các con số phân tích, giai đoạn này giao dịch tăng nhưng giá không tăng vì có lượng hàng tồn kho lớn, tương tương 100.000 tỷ đồng, giờ giảm xuống còn 40.000 tỷ đồng. Khi cung tăng thì cầu đáp ứng được ngay. Lượng cung và cầu sát nhau. Đây là điều mà chính phủ, người dân và DN đều mong muốn. Bong bóng thì chưa có hiện tượng gì cả. Chỉ khi xuất hiện cầu ảo, chênh lệch giá cả thì mới nói đến bong bóng. Trong thời gian vài năm tới có thể loại bỏ vấn đề bong bóng. Còn dự báo 2018, khi hàng tồn kho hết, cầu tăng thì giá có thể tăng. Lúc đó có bong bóng hay không phụ thuộc vào 2 yếu tố: Thứ nhất, Chính phủ phải dự báo và có chính sách ổn định, coi trọng thị trường bất động sản, đưa ra các chính sách có tác động đến thị trường, đặc biệt là chính sách về tiền tệ, dòng tiền, dòng vốn, quan điểm của ngân hàng nhà nước. Thứ hai, phụ thuộc vào DN, các DN có rút được bài học trước đây hay không để đưa ra được các chiến lược và cơ cấu hàng hóa, giá cả phù hợp. Gần đây tôi có cảm giác các DN lại chạy theo các dự án quy mô lớn, cao cấp mà thiếu dự án nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp. Đây là mối quan tâm, đồng thời cũng là nhiệm vụ của Chính phủ, Hiệp hội. Sắp tới chúng tôi sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan có những hành động cụ thể để cảnh báo các khuynh hướng lệch lạc, định hướng các DN tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá thấp để làm cho thị trường cân bằng hơn và đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân. Ông Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng: Cá nhân tôi rất đồng tình với nội dung quan điểm ông Nguyễn Trần Nam vừa nêu. Nếu nói thị trường bất động sản nóng và bong bóng thì phải so với khi nào, so với cái gì. Chúng ta phải nhìn nhận một cách tổng hợp để chứng minh ý kiến của ông Nam vừa nêu.

Thời kỳ bong bóng (2008 – 2009), thị trường nhà ở nóng ở bình diện rộng. Tuy nhiên cũng tập trung ở một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa. Còn lại các tỉnh khác thì thị trường vẫn giữ ổn định. Lúc thị trường nóng nhất (2008 – 2009), giá bất động sản được đẩy lên rất cao, thế nhưng khi thị trường trầm lắng (2010 – 2011 – 2012), giá nhà đất đã giảm 30 – 40% so với lúc thời kỳ nóng. Cho đến nay, giá bất động sản mới tăng khoảng 5-10% và cũng chỉ xảy ra ở một số dự án, không phải trên bình diện rộng. Đây là mức giá còn xa so với thời kỳ nóng nhất. Ngoài ra, hiện nay, số lượng dự án, số lượng nhà đang triển khai rất nhiều (nguồn cung dồi dào), vì vậy tôi cho rằng khả năng xảy ra bong bóng trong thời gian tới là rất khó. Tuy nhiên, tôi có thể khẳng định trong giai đoạn 2015 – 2016, thị trường đã và sẽ có dấu hiệu ấm lên. Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group: Tôi nghĩ rằng những nhận định ông Nguyễn Trần Nam và ông Vũ Văn Phấn đã đánh giá khá rõ nét về thị trường bất động sản trong thời gian qua.

Dưới góc độ là người tiếp cận với khách hàng, tôi đưa ra 3 yếu tố đánh giá mức độ thị trường đã nóng hay chưa? Thứ nhất, đó là khả năng tiếp cận của người tiêu dùng. Sự biến động về giá của nhóm sản phẩm mục tiêu của các đối tượng khách hàng thay đổi không lớn. Thứ hai, việc tham gia của giới đầu tư lướt sóng ngắn hạn hy vọng bán lại cho người tiếp theo có mức giá cao hơn là rất ít và hiện nay người mua nhà vẫn còn nhận được rất nhiều chính sách khuyến mại giảm giá trực tiếp từ chủ đầu tư. Thứ ba, “tỷ số P/E” – hiệu quả sinh lời của bất động sản trên giá giao dịch được đánh giá là rất tốt. Hiệu quả khai thác khá tuyệt vời trên trị giá giao dịch hiện nay đã đạt 5-6% ở Hà Nội, ở TP HCM là 6-7%, đối với bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch có thể đạt 10-12%. Hơn 20 năm qua tôi chưa bao giờ thấy có hiệu quả khai thác tốt đến như vậy. Đây là thời điểm tuyệt vời để người mua nhà để ở hay người đầu tư dài hạn tham gia thị trường. Chủ tọa: Ông Phạm Ngọc Tuấn – Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp: – Dưới góc độ của nhà nghiên cứu thị trường, đề nghị bà Hằng cho biết diễn biến thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2016 có còn tích cực như năm trước hay không? Có những thay đổi nào đáng kể so với năm trước không? Bà Đỗ Thị Thu Hằng – PGĐ Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội:Nhìn chung, thị trường 2015 đã có những chuyển biến vô cùng tích cực, đặc biệt là ở hạng mục căn hộ để bán trên hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Riêng trong 2015, thị trường Hà Nội có lượng giao dịch khoảng 30.000 căn hộ. Thị trường BĐS những tháng đầu năm 2016 vẫn duy trì hoạt động tích cực so với lượng giao dịch cao của quý 1/2015, tuy có giảm so với quý 4/2015. Mặc dù trong quý 1/2016, thị trường đã đón nhận nhiều các thông tin liên quan đến dự thảo sửa đổi thông tư 36, nhưng chúng tôi nhận thấy việc này chưa ảnh hưởng nhiều đến thị trường bởi lẽ rất nhiều dự án vẫn mở bán theo kế hoạch. Còn về giá bán, hiện vẫn đang ổn định, người mua vẫn đang có khá nhiều sự lựa chọn trên thị trường.  

Bạn đọc Lê Văn Thiện (Hà Nội): – Dưới con mắt của một nhà đầu tư nước ngoài, ông nhận xét thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam một năm qua? Thị trường đã phục hồi bền vững chưa hay chỉ tăng trưởng nóng nhất thời, những yếu tố căn bản nào sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển ổn định? Ông Michael Piro – Giám đốc Điều hành Indochina Land: Nhìn chung với quan điểm của chúng tôi thì thị trường hiện tại đã tốt lên và không có hiện tượng bong bóng. Với kinh nghiệm ban đầu là dẫn dắt đội ngũ bán hàng, tôi có dịp tiếp xúc trực tiếp với khách hàng và hiểu rất rõ tâm lý và nhu cầu của họ. Tôi thấy có sự khác biệt lớn khi so sánh hiện tại với thời điểm bất động sản nóng. Nếu như thị trường nóng thì khách hàng đầu từ dàn trải không quá kỹ lưỡng, còn ngày nay họ dành nhiều thời gian tìm hiểu kỹ dự án, chủ đầu tư, các gói hỗ trợ hấp dẫn cho họ. Còn một điểm đáng chú ý nữa là ở thời điểm từ 2007 đến 2009, có rất nhiều công ty, tổ chức mà lĩnh vực kinh doanh chính của họ không phải là BĐS đã nhìn thấy những cơ hội hấp dẫn tại thị trường này, bắt đầu “lấn sân”. Tuy nhiên sau một thời gian cạnh tranh khốc liệt có lẽ họ đã nhận ra BĐS không phải là lĩnh vực dễ thu lời như họ nhận định.

Chính bởi lẽ đó, thị trường ngày nay nhận thấy sự tồn tại bền vững của một số tên tuổi đã kinh qua những giai đoạn thăng trầm của thị trường và điều này làm cho thị trường bất động sản tốt lên bởi sân chơi đã trở nên chuyên nghiệp hơn. Thực tế thị trường lên xuống là lẽ tự nhiên, nhưng theo tôi, thị trường hiện nay là khá ổn định. Các cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra những chính sách vĩ mô phù hợp, các tổ chức tài chính như ngân hàng thì cần điều tiết việc cho vay để đảm bảo sự minh bạch và tính ổn định của thị trường. Chủ tọa: Ông Phạm Ngọc Tuấn: – Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ tháng 7/2015 và đã được thực thi gần 1 năm. Những luật này đã có tác động thế nào đến sự phát triển của thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản? Ông Nguyễn Trần Nam: Trong bất kỳ đất nước nào hoặc các lĩnh vực sản xuất nào thì chính sách của nhà nước vào lĩnh vực đó là rất quan trọng, đặc biệt là thị trường bất động sản. Nhà ở là tài sản rất lớn của các hộ gia đình. Đây không phải là hàng hóa đơn thuần, vì thế sự can thiệp của nhà nước, Chính phủ cần sâu hơn đối với các loại hàng hóa khác. Luật nhà ở và Kinh doanh BĐS có hiệu lực đã cơ bản kế thừa, rút kinh nghiệm và tiếp thu được nhiều kinh nghiệm từ thực tiễn quản lý trong thời gian qua. Thứ nhất, các mảng mang tính tích cực được mở, lần đầu tiên các chỉ tiêu về phát triển nhà ở được thông qua hội đồng nhân dân. Các tỉnh phải quan tâm, xây dựng chương trình hàng năm và trung hạn 5 năm và dành quỹ đất cũng như các nguồn lực để thực hiện các chỉ tiêu về nhà ở. Điều này tạo sức ép về mặt pháp lý đối với chính quyền về việc lo nhà ở cho nhân dân. Thứ hai, quyền kinh doanh các DN trong nước và nước ngoài được mở rộng hơn, tự do hơn và được hòa nhập hơn giữa các DN trong và ngoài nước. Thứ ba, yếu tố về đấu thầu, đấu giá, các thủ tục hành chính được rõ ràng và ngắn gọn hơn. Thứ tư, chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại VN. Việt kiều được mua và sở hữu nhà ở như người VN. Đây là quy định mới trong luật và chắc chắn có tác động. Trên thực tế, số lượng người nước ngoài mua nhà trong 5 – 6 tháng gần đây đã vượt qua 6 năm làm thí điểm.

Bên cạnh đó cũng có những điều khoản siết chặt lại để tránh phát triển nóng, lệch lạc gây ra mất ổn định trong xã hội. Các DN bất động sản trước khi bán hàng đều phải có trách nhiệm báo cáo với cơ quan nhà nước, các địa phương và phải có sự chấp nhận của cơ quan quản lý nhà nước. Các DN bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng. Qua loại trừ như vậy sẽ loại bỏ được nhiều DN nhỏ lẻ, yếu kém và làm tay ngang, còn lại những DN lớn có uy tín, năng lực tài chính tham gia thị trường để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững. Ông Phạm Minh Tuấn – Phó TGĐ Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát: Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, được chi phối bởi rất nhiều văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS… Kể từ khi Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS được áp dụng từ tháng 7/2015, đã có sự điều chỉnh tốt hơn, tích hợp đồng bộ các luật liên quan. Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS ra đời đã tác động tới 3 đối tượng: Thứ nhất, cơ quan quản lý Nhà nước đã có những quy định cụ thể, rõ ràng để thực thi tốt công tác quản lý đúng quy định. Thứ hai, đối với DN, Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS đã giúp DN có một hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giúp DN thấy trước cần phải làm gì và đi như thế nào. Như vậy, hiệu quả rõ ràng là sự phối hợp giữa cơ quan quản lý Nhà nước và DN đã thuận lợi hơn. Thứ ba, đối với khách hàng, Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS đã đưa ra những quy định khá đầy đủ để đảm bảo quyền lợi của khách hàng. Ví dụ quy định rõ chủ đầu tư sau bao nhiêu ngày kể từ khi bàn giao nhà phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, khi thu tiền khách hàng phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Như vậy, tôi đánh giá, Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS 2015 đã có những hiệu quả tích cực, góp phần tạo nên sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, nhưng để nói rằng Luật này đã phù hợp 100% với thực tế vận hành khi đi vào cuộc sống hay chưa thì vẫn chưa bởi vẫn còn sự vấp váp và mâu thuẫn. Tuy nhiên tôi nghĩ qua quá trình vận hành, Nhà nước sẽ có sự điều chỉnh để luật hội nhập với cuộc sống tốt hơn nữa. Bạn đọc Hồng Liên (Nam Định): – Như các ông đã nói, Luật kinh doanh nhà ở đang có những tín hiệu tích cực. Tuy vậy, Điều 56 của Luật Nhà ở và Kinh doanh BĐS quy định, chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy theo ông phải có những điều kiện gì để được bảo lãnh và việc xin bảo lãnh có gặp khó khăn gì không? Ông Nguyễn Trần Nam: Thông tư 07 có hướng dẫn vấn đề bảo lãnh, trong đó có 3 điều kiện: Thứ nhất, DN muốn bán ra phải đủ điều kiện được quy định trong điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS như: Có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch và phê duyệt, có dự án và thiết kế, thi công, có giấy phép xây dựng, làm xong móng, hạ tầng… Thứ hai, DN phải có năng lực triển khai dự án, có lý lịch tín dụng tốt, có vốn tự có cũng như nguồn lực khác để triển khai. Đây là 2 điều kiện chính. Thứ ba, là điều kiện bảo lãnh kéo dài 30 ngày sau khi bàn giao nhà ở cho khách hàng. Đây là điều có lợi cho khách hàng và người tiêu dùng. Trên thực tế, tôi đã dự một số lễ ký bảo lãnh giữa ngân hàng, nhà đầu tư và thấy phí phổ biến bảo lãnh không đắt như mọi người nghĩ, chỉ 0,2% giá trên hợp đồng, bù lại người dân được lợi rất lớn. Thậm chí một số DN báo cáo, có một số dự án được ngân hàng miễn phí bảo lãnh. Tôi cho rằng, về cơ bản việc bảo lãnh không gặp vướng mắc gì, trong khi mang lại an toàn cho người dân. Việc bảo lãnh còn là phin sàng lọc DN làm ăn nghiêm túc, chỉ những dự án có tính khả thi cao, chủ đầu tư uy tín mới lọt dược. Bản thân nhà đầu tư khi được ngân hàng bảo lãnh sẽ rất có lợi, họ sẽ theo DN đến cùng để hoàn thành dự án. Do vậy dự án sẽ có tính thanh khoản cao và các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án cũng có lợi. Bạn đọc Hoàng Ngọc Hương (Vĩnh Phúc): – Theo các ông, liệu Ngân hàng Nhà nước có siết tín dụng đối với bất động sản như dự thảo sửa đổi Thông tư 36 không? Nếu có thì sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản? Ông Vũ Văn Phấn: Việc sửa đổi thông tư 36 là thuộc thẩm quyền của NHNN. Như chúng ta đã biết, NHNN đã có dự thảo thông tư để sửa đổi thông tư 36 này và cũng đã tổ chức một số cuộc hội thảo để lấy ý kiến của doanh nghiệp và xã hội về vấn đề này. Hiện, NHNN đang xem xét các ý kiến để quyết định ban hành thông tư. Về việc sửa đổi thông tư này, tôi đã tham dự một số hội thảo và cũng đồng tình với hầu hết các ý kiến cho rằng việc NHNN nên xem xét sửa đổi thông tư 36 nhưng phải bảo đảm giữ ổn định, không gây sốc cho thị trường. Do vậy cần phải xem mức điều tiết, lộ trình điều tiết cho phù hợp. Bà Đỗ Thu Hằng: Sau giai đoạn phát triển tích cực của thị trường bất động sản trong năm 2014 – 2015, chúng tôi thấy rằng việc đưa ra dự thảo sửa đổi thông tư 36 giúp cho các bên tham gia trên thị trường cùng nhìn nhận lại việc phát triển về mặt lâu dài. Các doanh nghiệp cần phải tính thêm các nguồn vốn huy động ngoài nguồn tín dụng ngân hàng để có thể chủ động cho kế hoạch phát triển kinh doanh của doanh nghiệp cũng như sự phát triển bền vững chung.

Ông Nguyễn Trần Nam: Hiệp hội BĐS Việt Nam là tổ chức đầu tiên phát văn bản lên Thủ tướng, Thống đốc NHNN, Bộ Xây dựng kiến nghị dự thảo Thông tư 36, trong đó có 2 nội dung: Giảm vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn; và tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc từ 150 lên 250%. Trong văn bản, chúng tôi phân tích: Hiện nay, nguồn vốn cho các dự án bất động sản, theo quy định các chủ đầu tư phải có từ 15 – 20% nguồn vốn bởi đối với các dự án quy mô vài trăm héc ta thì cần vài chục đến hàng trăm nghìn tỷ. Thông thường, việc huy động của khách hàng qua các giai đoạn, luật quy định chỉ được thu đến 70%. Do vậy, nguồn vốn vay từ ngân hàng đến từ 40 – 50% tổng mức đầu tư dự án. Một số ít DN BĐS huy động được vốn qua thị trường chứng khoán nhưng vẫn phải phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Các quỹ tín thác, đầu tư ở VN về cơ bản chưa hình thành nên nguồn vốn ngân hàng vẫn là chủ lực và quan trọng nhất với thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là đầu kéo nên hết sức thận trọng. Thị trường hiện nay đang phát triển tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường nên không có lý do gì để hạn chế. Các ngân hàng thương mại đang hướng dòng tiền của mình vào thị trường BĐS vì họ thấy dự án khả thi, dễ thu hồi được dòng vốn. Theo tôi được biết, lãnh đạo Chính phủ đã có chỉ đạo là thông tư 36 cần phải có lộ trình thích hợp và thời điểm áp dụng hợp lý. Tuy hiện nay chúng tôi chưa nhận được phản hồi chính thức từ phía ngân hàng nhưng các động thái về việc sửa đổi và ban hành thông tư 36 có vẻ như đã tiếp thu ý kiến của cộng đồng DN. Hiện lĩnh vực xây dựng và BĐS là điểm sáng, lôi kéo nhiều ngành nghề khác, kéo GDP tăng cao và đang là điểm sáng gần như là duy nhất. Tôi cũng xin nói thêm, gói 30.000 tỷ không liên quan gì đến thị trường bất động sản, chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và phục vụ nhu cầu người nghèo đô thị về nhà ở. Khi phân khúc này phát triển sẽ lan tỏa đến các phân khúc khác của thị trường bất động sản.

Bạn Linh Nhi (Hà Tĩnh): – Gói 30.000 tỷ chủ yếu tác động đến phân khúc nhà ở xã hội. Vậy ở góc độ DN, Hải Phát có ý kiến gì về thời điểm kết thúc gói này vào 1/6/2016? Ông Phạm Minh Tuấn – Phó TGĐ Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát: Có thể nói, Hải Phát đang chính là nạn nhân của gói 30.000 tỷ, Hải Phát có dự án Nhà ở xã hội như The Vestas với quy mô 8 tòa nhà cao 18 tầng, 1.900 căn hộ. Đúng vào thời điểm dự án này được xác nhận đủ điều kiện kinh doanh thì gói 30.000 tỷ này khép lại. Trước đó chúng tôi đã mở lễ tiếp nhận đơn đăng ký mua nhà và đã nhận được hàng nghìn lá đơn đăng ký mua. Sau khi gói này khép lại, những lá đơn đó đã phải xếp lại trong ngăn bàn. Những người sử dụng gói 30.000 tỷ đa số là người thu nhập thấp, do đó khi gói này khép lại thì nhu cầu của họ gần như trở về 0. Hàng ngày, chúng tôi đang phải trả lời rất nhiều khách hàng với những câu hỏi bao giờ có gói tương tự như vậy. Dưới góc độ DN, nhà ở xã hội là rất cấp thiết và cấp bách bởi những người mua nhà ở xã hội là những đối tượng có nhu cầu thật. Về mặt chính sách, Chính phủ cũng đã khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào phân khúc này, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống. Tôi nghĩ Chính phủ nên sớm có chính sách cụ thể để tháo gỡ những khó khăn đối với loại hình dự án này. Chúng tôi cũng rất mong, độ trễ của chính sách từ chủ trương đến thực hiện được rút ngắn và xác định thời điểm cụ thể sẽ được thực thi. Ông Phạm Ngọc Tuấn: – Liệu nhà đầu tư, DN và khách hàng có thể trông chờ gói hỗ trợ tiếp theo? Ông Nguyễn Trần Nam: Thủ tướng đã có chỉ đạo và ngân hàng triển khai tiếp việc giải ngân cho đến khi hết cam kết số tiền trong hợp đồng. Số lượng hộp đồng hiện nay ký trên 34.000 tỷ, vượt quá con số quy định. Tỷ lệ giải ngân được 75% (trên 20.000 tỷ). Do vậy, người dân đã ký hợp đồng thì không có gì phải lo lắng cả. Còn DN thì vẫn có nhiều vấn đề. Khi chuyển sang lãi suất thương mại thì DN phải tính vào sản phẩm của họ nên giá bán tăng. Do vậy, Hiệp hội tiếp tục kiến nghị Chính phủ, nếu các DN đã ký hợp đồng rồi tiếp tục được giải ngân với lãi suất như quy định. Trong Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ đã quy định 2 nguồn vốn cho DN và người dân để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại quy mô nhỏ giá rẻ. Trên thực tế, NHNN đã có những bước triển khai ban đầu. Những ngân hàng thương mại do nhà nước nắm cổ phần chi phối phải dành 3% tổng dư nợ của mình để cho vay với các điều kiện ưu đãi cho DN, hợp tác xã và người dân trong việc mua bán nhà ở xã hội. 3% tương đươn 300 – 400.000 tỷ đồng là con số tương đối lớn. Gói này không có giới hạn khi nào dừng. NHNN chỉ định 4 ngân hàng thương mại do nhà nước nắm cổ phần chi phối như Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank phải làm việc này và ban hành Thông tư số 25 hướng dẫn điều kiện, cách thức, đối tượng cho vay, nội dung giống gói 30.000 tỷ đồng. Hiện nay, các ngân hàng thương mại chưa triển khai vì họ phải giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Ngân hàng chính sách được cấp vốn từ chính sách, huy động vốn từ thị trường để cho DN và người dân mua nhà ở xã hội vay. Ngân hàng chính sách chịu trách nhiệm xây dựng đề án, báo cáo Chính phủ với những điều kiện như gói 30.000 tỷ. Thay vì gói 30.000 tỷ, giờ có 2 nguồn vay là: Các ngân hàng thương mại và ngân hàng chính sách. Hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp cùng ngân hàng chính sách để hoàn thiện gói vay này để trình Chính phủ. Phần 2 – Dự báo thị trường và cơ hội đầu tư vào các phân khúc Bạn đọc Lê Thu Hà (quận Hà Đông, Hà Nội): – Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm và nửa đầu năm 2017 sẽ diễn biến thế nào. Liệu, đây có phải là thời điểm để đầu tư tốt nhất không? Ông Phạm Thanh Hưng: Theo tôi, thị trường sẽ tiếp tục duy trì ở trạng thái như hiện nay thêm một thời gian có thể tới vài năm tiếp theo! Có nghĩa là thị trường vẫn khá cân đối cung cầu! Tuy nhiên ở những phân khúc cụ thể có thể có những biến động nhất định! Phân khúc nhà giá rẻ và trung bình sẽ có thể khan hiếm dẫn tới giá tăng lên, trong khi các phân khúc cao và đặc biệt cao cấp sẽ có thể trở nên mềm mại và dễ tiếp cận hơn với phần đông khách hàng! Bất động sản du lịch sẽ chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ về nguồn cung, và sẽ không dễ dàng tiêu thụ như thời gian qua, chỉ số ít những dự án có phương án thiết kế – kinh doanh – khai thác tốt mới đem lại thành công và sự ủng hộ của khách hàng!

Bà Đỗ Thu Hằng: Nhìn chung, thị trường bất động sản trong đầu năm 2016 phát triển khá ổn định và không có nhiều thay đổi mặc dù đã có những quan ngại ban đầu về những chính sách có thể thay đổi. Dự đoán thị trường cuối năm 2016 và đầu năm 2017 vẫn sẽ đón nhận nhiều nguồn cung và nguồn cầu, giá các sản phẩm bất động sản cũng giữ nhịp ổn định. Theo các khảo sát nghiên cứu của Savills, lượng căn hộ tung bán tại thị trường Hà Nội trong năm 2017 vẫn khoảng hơn 20.000 căn, giữ mức tương đương như trong năm 2015, 2016 ở mức ổn định. Ở phân khúc nhà ở thấp tầng, có nhiều chủ đầu tư cũng đã có kế hoạch mở bán trong năm 2017, tuy nhiên các dự án này sẽ là các dự án có vị trí gần với các khu có hạ tầng xã hội cũng như tiện ích đầy đủ, thuận tiện giao thông. Ông Phạm Ngọc Tuấn – Tổng Biên tập Báo Diễn đàn Doanh nghiệp: – Theo tôi biết, Indochina có một quỹ đầu tư khoảng 0,5 tỷ USD, tuy nhiên năm vừa qua không thấy giải ngân. Ông Michael Piro có thể chia sẻ lý do? Ông Michael Piro: Tôi tin rằng thị trường hiện nay vẫn ổn định và sẽ tiếp tục ổn định cho tới hết năm 2016. Lượng cầu sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc chung và cao cấp, tuy nhiên mức giá đi vào ổn định hoặc có thể tăng nhẹ. Năm 2017 sẽ là một năm khá thú vị bởi lẽ sau một quá trình khá trầm lắng thì năm 2015 và 2016 đã và đang tạo bước đệm tốt giúp các chủ đầu tư phấn chấn và tin tưởng hơn vào thị trường, họ sẽ bắt đầu đầu tư mạnh hơn và phát triển nhiều dự án. Điều này sẽ khiến lượng cung dự án trong năm 2017 sẽ vượt lượng cầu một chút. Như quý vị đã biết, Indochina Land là công ty phát triển BĐS thuộc Indochina Capitial đã bắt đầu hoạt động phát triển BĐS với tư cách là công ty quản lý quỹ. Với mô hình quản lý quỹ này, chúng tôi đã huy động thành công 3 quỹ bất động sản lớn với tổng vốn cam kết là 500 triệu USD, đầu tư và phát triển các dự án cao cấp tại VN như The Nam Hai, Six Senses Condao, Hyatt Regency Danang, MOntgomerie Links VIetnam, Indochina Plaza Hanoi, v.v. và có 3 nhiệm vụ chính: Đầu tư, phát triển và thoái vốn. Với 3 nghĩa vụ đó, chúng tôi tự hào đã hoàn thành xuất sắc và thoái vốn thành công vào năm 2015. Nhìn về tương lai, chúng tôi xin chia sẻ kế hoạch phát triển sắp tới của Indochina Land. Chúng tôi đang trong quá trình thành lập liên doanh với tập đoàn Kajima – một nhà thầu và phát triển BĐS hàng đầu của Nhật Bản và thế giới để phát triển các dự án trung và cao cấp ở VN. Sự kết hợp này sẽ mang lại một diện mạo mới cho thị trường bởi Indochina Land và Kajima sẽ dành tâm huyết và những kinh nghiệm chuyên sâu của mình để mang lại cho thị trường những sản phẩm chất lượng nhất, trong lĩnh vực BĐS nhà ở, khách sạn và căn hộ dịch vụ. Cũng xin được nói thêm với mô hình liên doanh thì việc đầu tư là dài hạn vì mô hình này sẽ không bị bó buộc bởi thời hạn đóng quỹ. Ông Phạm Ngọc Tuấn: – Dưới góc độ của Hiệp hội và cơ quan quản lý nhà nước, ông Nam và ông Phấn có đồng tình với quan điểm lạc quan của hai chuyên gia thuộc Savills và Indochina? Ông Vũ Văn Phấn: Tôi hoàn toàn đồng tình với những phân tích về dự báo thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2016 và nửa đầu năm 2017 của các diễn giả tại buổi tọa đàm. Từ những phân tích về sự ổn định kinh tế vĩ mô, thực tế diễn biến trong một vài năm vừa qua của thị trường bất động sản cũng như những bài học, kinh nghiệm rất quý mà các chủ đầu tư dự án, các cá nhân đầu tư thứ cấp đã rút ra được và hiện nay lượng cung bất động sản đang rất dồi dào, vì vậy tôi cho rằng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2016 và nửa đầu năm 2017 sẽ vẫn trên đà phát triển tốt, trừ khi có thay đổi đột biến về chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Ông Nguyễn Trần Nam: Hai bộ luật cơ bản là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản kèm theo sửa đổi Luật Xây dựng, đấu thầu, doanh nghiệp và một loạt luật khác đã tạo nền tảng thể chế rất quan trọng để phát triển thị trường bất động sản. Thực tế với hơn 93 triệu dân, tốc độ tăng dân số thấp trong thời gian gần đây, tăng trưởng mỗi năm chỉ có 0,8% thì có nghĩa là mỗi năm có 800 người ra thành thị. Thứ hai tốc độ đô thị hóa trên dưới 1% đồng nghĩa có việc chuyển dịch về cơ cấu lao động và nhân khẩu từ khu vực nông thôn ra khu vực các thành thị, trong đó phần lớn là lực lượng thanh niên ra thành thị sinh sống. Hiện nay, chúng ta đặt mục tiêu đạt 25m2/người thì riêng số người này chuyển ra cần 25 triệu m2 cộng với sự tăng trưởng của mỗi năm. Trong khi đó, chúng ta mới chỉ đáp ứng được 22m2/người. Chưa kể chúng ta còn phải dành quỹ đất cho các dự án cho thuê, nghỉ dưỡng, cho khu công nghiệp (hiện có 260-280 khu công nghiệp). Cộng thêm vào đó là tâm lý thích mua nhà, mua nhà để dành. Do đó, nhu cầu nhà ở là rất lớn. Chính phủ và Nhà nước cần phải có chính sách và tính toán sao cho hợp lý để hỗ trợ DN về mặt quy hoạch, hạ tầng giao thông, xử lý rác, tạo ra dòng vốn nhưng đồng thời cũng có sự hỗ trợ cho người dân mua nhà như có cơ chế chính sách thành lập các tổ chức tài chính cho người dân vay. Có như thế sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định. Bạn đọc Nguyễn Thị Ngọc Châm (Hà Nội) – Theo nhận định của ông, bà, những phân khúc bất động sản nào sẽ “nóng” nhất trong nửa cuối năm 2016 và 2017: căn hộ, biệt thự, đất nền, văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng? (ông Phấn, bà Hằng, ông Nam).

Ông Phạm Minh Tuấn: Tôi nghĩ xu hướng BĐS nửa cuối 2016 và đầu 2017, đối tượng nhà ở thu nhập thấp và phân khúc nhà chung cư trung cấp vẫn duy trì tính ổn định về giao dịch nhưng giá sẽ không có sự biến động. Sản phẩm đất nền trong khu vực được quy hoạch đồng bộ, vị trí tốt, nhà đầu tư có thương hiệu sẽ có giá trị gia tăng tốt hơn so với chung cư. BĐS nghỉ dưỡng là sản phẩm đặc thù gắn với du lịch nghỉ dưỡng. Đây sẽ là phân khúc có sự đột phá trong tương lai gần bởi lẽ phân khúc này nhận được sự hỗ trợ tích cực từ 2 chính sách đó là Việt Nam tham gia TPP và chính sách người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên để gặt hái được thành công, một dự án cần hội tụ đủ các yếu tố, thứ nhất là tiềm năng phát triển du lịch, tần suất khai thác của khu vực, thứ 2 là vị trí hấp dẫn, thứ 3 là thương hiệu của chủ đầu tư, thứ 4 là chất lượng và đẳng cấp của sản phẩm, thứ 5 là giải pháp quản lý khai thác và kinh doanh hiệu quả. Bà Đỗ Thu Hằng: Ngoài các phân khúc vẫn đang hút được khá nhiều sự quan tâm từ trước đến nay như phân khúc căn hộ để bán hay bất động sản nghỉ dưỡng, theo nghiên cứu của Savills gần đây, có thể thấy đã xuất hiện các xu hướng phát triển phân khúc mới có tính thực tiễn cao hơn, đó là phân khúc nhà phố (Shophouse) và Condotel (Căn hộ khách sạn). Đối với nhà phố, phân khúc này vừa đáp ứng được về giá trị đầu tư cũng như khả năng khai thác kinh doanh tại các tầng thấp và ở tại các tầng cao hơn. Đối với phân khúc Condotel – căn hộ khách sạn, thì sản phẩm này đáp ứng được một khoản đầu tư không quá cao như biệt thự nghỉ dưỡng đồng thời lại đảm bảo được nhu cầu nghỉ dưỡng cũng như nhu cầu sử dụng và cho thuê lại phòng khách sạn của khách hàng. Nhìn chung, thị trường bất động sản 2016 – 2017 sẽ quan tâm nhiều hơn đối với những sản phẩm có tính thực tiễn cao và có tính thanh khoản tốt. Ông Michael Piro: Tôi sẽ không dùng mỹ từ như là phân khúc nào “nóng” mà xin đưa ra nhận định dựa trên những kinh nghiệm và quan sát của tôi. Thứ nhất: Lĩnh vực BĐS du lịch phục vụ khách trong nước sẽ là thị phần thu hút đầu tư trong năm tới sau một quá trình phát triển khá bền vững của ngành du lịch trong nước (lượng khách du lịch trong nước lên tới 30-40 triệu trong năm 2015), sự phát triển đồng bộ của cơ sở hạ tầng, giá và chi phí đi lại thấp hơn cùng với sự thiếu cung của các thương hiệu lớn trong phân khúc này. Thứ hai, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ có mức phát triển tích cực do làn sóng TPP và các hiệp định thương mại, đầu tư nói chung mang lại. Nhiều chuyên gia nước ngoài sẽ chuyển tới sinh sống và làm việc tại VN, do đó nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ sẽ tăng cao. Thứ ba, phân khúc nhà ở cao cấp có xu hướng phát triển ổn định với nhiều nhà đầu tư sành sỏi chọn các dự án chất lượng để đầu tư và cho thuê lại. Ví dụ thành công cụ thể có thể kể đến Indochina Plaza Hanoi hiện có 50% số căn hộ cho người nước ngoài thuê chủ yếu là khách Nhật Bản với giá thuê đạt cao nhất trên thị trường Hà Nội. Vì thế trong thời gian ngắn các nhà đầu tư (người mua) BĐS sẽ tiếp tục chiến lược này. Bạn đọc Tuệ Nhi – Đà Nẵng: – Tôi muốn mua một căn hộ nghỉ dưỡng, nhiều chủ đầu tư cam kết mức sinh lời 8-10%/năm trong 5-10 năm. Sau thời gian cam kết thì mức sinh lời liệu có thực sự cao như vậy không? Muốn bán lại có khó không? Bà Đỗ Thu Hằng: Khi quyết định đầu tư một căn hộ nghỉ dưỡng thì khách hàng cần nghiên cứu kỹ địa bàn đầu tư để biết được đây có phải là địa phương có tiềm năng về du lịch hay không. Nhà đầu tư có kinh nghiệm đối với loại hình này hay không cũng như việc có sử dụng nhà điều hành căn hộ chuyên nghiệp và có danh tiếng trên thị trường. Từ đó mới có thể biết được mức sinh lời có đảm bảo như đã cam kết trong thời gian đầu như với cam kết từ chủ đầu tư. Ông Phạm Ngọc Tuấn: – Trong thời gian tới, Hải Phát sẽ chú trọng phát triển thêm các dự án nào? Ông Phạm Minh Tuấn: Đối với Hải Phát, trong thời gian tới, ngoài sản phẩm truyền thống là nhà ở chung cư trung cấp, chúng tôi đang chú trọng phát triển thêm một số sản phẩm BĐS mới. Thứ nhất là nhà phố thương mại. Cụ thể, tháng 4/2016 chúng tôi đã đấu giá thành công dự án nhà phố thương mại tại đường Lê văn Lương kéo dài. Dự kiến vào cuối năm nay, dự án này sẽ hoàn thành và tạo dựng nên 2 tuyến phố thương mại đồng bộ, đẳng cấp và sầm uất 2 bên tuyến đường Lê Văn Lương. Hiện dự án này đã tạo được sức hút lớn đối với khách hàng và các nhà đầu tư, qua đó tôi đánh giá phân khúc sản phẩm này có tiềm năng phát triển mạnh trong thời gian tới. Thứ 2, đối với sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, dự kiến, vào tháng 12/2016, chúng tôi sẽ triển khai một dự án lớn tại Nha Trang. Quy mô dự án là một tổ hợp gồm 2 tòa tháp khách sạn và 3 tòa tháp căn hộ khách sạn với đầy đủ công năng tiện ích đẳng cấp và sang trọng. Định hướng kinh doanh của chúng tôi là đưa ra sản phẩm có giá thành sát với chi phí thực tế để mang lại sự chia sẻ mạnh về lợi nhuận. Đây là dự án hứa hẹn đem lại hiệu quả đầu tư tốt cho cả nhà đầu tư cấp 1 và khách hàng. Ông Phạm Ngọc Tuấn: – Đề nghị ông Nguyễn Trần Nam và ông Vũ Văn Phấn có những kết luận và dự báo về thị trường trong tương lai Ông Nguyễn Trần Nam: Trong khoảng 3 tiếng đồng hồ chúng ta đã liên tiếp nhận được câu hỏi và trả lời nhưng cũng không trả lời hết được. Qua báo Diễn đàn Doanh nghiệp, tôi gửi tới 3 thông điệp: Đối với Chính phủ, Nhà nước, các bộ ngành, chính quyền địa phương:Chúng tôi tha thiết các cơ chế chính sách về nghị định, thông tư về cơ bản đã đầy đủ nhưng cần phổ biến quán triệt và tổ chức thực hiện tới các cơ quan chính quyền địa phương hơn nữa trong thời gian tới. Đối với DN: về quy mô trung dài hạn thì nhu cầu bất động sản là rất lớn. Vấn đề của các DN là lựa chọn chiến lược cho đúng đắn về quy mô căn hộ, giá thành sản phẩm, chất lượng sản phẩm làm sao cho ổn định và phát triển. DN nên lựa chọn và đầu tư vào những phân khúc nhà ở trung bình và khá, bởi đây là phân khúc ổn định, có thể nhanh chóng quay vòng vốn và phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư. Đối với người dân mua nhà: Cần tham khảo tốt các thông tin và nhiều kênh để nắm bắt cụ thể về giá cả, quy mô, chất lượng nhà ở để quyết định mua bán đúng đắn. Đặc biệt việc lựa chọn mua bán phải được thực hiện theo đúng quy luật về mặt pháp luật. Điều quan trọng là chúng ta phải có được tư vấn của nhà môi giới giá về tính hợp pháp của dự án. Ông Vũ Văn Phấn: Tại buổi tọa đàm ngày hôm nay, tôi đã được nghe nhiều ý kiến của các diễn giả và những điều độc giả quan tâm về thị trường bất động sản. Với trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước, chúng tôi xin tiếp thu các ý kiến, những băn khoăn của độc giả về thị trường bất động sản. Những ý kiến này sẽ giúp chúng tôi ban hành các văn bản, chính sách về thị trường bất động sản phù hợp hơn với thị trường, mang lại lợi ích cho các đối tượng. Hiện nay, pháp luật của chúng ta về bất động sản cơ bản đã đồng bộ và tạo điều kiện cho cả chủ đầu tư và người dân. Chính sách của nhà nước cũng đã rất quan tâm đến người có thu nhập nhấp, người nghèo, đặc biệt là ở các vùng nông thôn. Nhà nước cũng ban hành nhiều ưu đãi cho nhà ở cho thuê. Đây là điều kiện rất tốt để những người nghèo có cơ hội trả phí thấp mà vẫn được ở nhà thuê, sau đó 5 năm có điều kiện sẽ được mua lại căn nhà đó. Theo tôi, những người nghèo, người thu nhập thấp nên chú ý đến ưu đãi này, thay vì phải trả một khoản phí lớn mua nhà, chúng ta có thể trả từng ít một khi thuê. Sau đó, có điều kiện sẽ mua lại chính căn hộ mình đã ở.

Chương trình chia làm 2 phần chính: Phần 1 - Các chính sách tác động đến thị trường bất động sản bao gồm: Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ tháng 7/2015; thông tư 36 có thể thông qua; gói 30.000 tỷ đồng dừng giải ngân và việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác Xuyên Thái Bình Dương (TPP), FTA. Phần 2 – Dự báo thị trường và cơ hội đầu tư vào các phân khúc: Bất động sản cho thuê; nghỉ dưỡng; căn hộ, biệt thự, liền kề, nhà phố; bất động sản khu công nghiệp… Độc giả có câu hỏi xin gửi về địa chỉ: tructuyen@dddn.com.vn

(Cập nhật thông tin chính thức từ Báo Diễn đàn Doanh nghiệp: http://enternews.vn/sang-185-toa-dam-truc-tuyen-co-hoi-dau-tu-bat-dong-san-trong-boi-canh-moi.html)