Kết thúc giao dịch ngày 27/09, giá cổ phiếu HPX của CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) xoay quanh mốc 27,000 đồng/cp, nhỉnh hơn một chút so với giá tham chiếu cho phiên giao dịch đầu tiên cách đây 2 tháng. Mức giá này liệu đã phù hợp cho nhà đầu tư "xuống tiền"?

Hải Phát có gì?

Về “cảm quan” cũng như xét đơn thuần theo các chỉ số tài chính cơ bản, mức giá trên có thể thấy đang rẻ hơn rất nhiều so với thị giá nhiều cổ phiếu bất động sản khác như VPI, NLG, DXG, KDH…

Nhưng đó có phải là lý do Dragon Capital quyết định nắm giữ lượng lớn cổ phiếu HPX trước khi cổ phiếu này được niêm yết? Theo danh mục đầu tư của Dragon Capital thì cổ phiếu bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 27.34% trong danh mục đầu tư tính đến cuối tháng 6/2018.

Theo chia sẻ của Ban lãnh đạo Hải Phát, Quỹ này đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam là rất lớn và điều này khiến họ tập trung đầu tư vào doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, Quỹ này sẽ chọn ra các doanh nghiệp tạo lập được quỹ đất (có vị trí đắc địa, giá vốn hợp lý) và có năng lực triển khai dự án đúng tiến độ, chất lượng, đảm bảo các dịch vụ sau mua nhà đầy đủ cũng như quản trị tốt rủi ro.

Hẳn là vậy, bởi theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/06/2018, tổng giá trị hàng tồn kho còn khoảng 24,072 tỷ đồng, giảm đến 81% so với đỉnh điểm vào năm 2013 và giảm 4.29% so với thời điểm cuối năm 2017. Đây là những dấu hiệu tích cực đối với thị trường, cho thấy sự hồi phục từ phía cầu trong khi các chủ đầu tư ngày càng có kinh nghiệm hơn trong việc phát triển dự án và có kế hoạch cân đối tốt hơn với nhu cầu của thị trường.

Còn theo dự đoán của CBRE, trong năm 2018, sẽ có khoảng 32,000 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, giảm 10% so với năm 2017. Tuy nhiên, doanh số bán được dự kiến đạt ngưỡng 28,000 căn, tăng khoảng 9% so với năm 2017 và tập trung ở phân khúc trung cấp. Trong khi đó, nửa đầu năm 2018, có 15,334 căn hộ chào bán từ 23 dự án tại Hà Nội. Hầu hết các dự án mở bán trong giai đoạn này nằm tại khu vực phía Tây Hà Nội, chiếm hơn 50%. Đây là khu vực phát triển năng động nhất với thị trường bất động sản bùng nổ nhờ hạ tầng được đầu tư đồng bộ, với nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai và từng bước hoàn thiện, đặc biệt là hệ thống giao thông. Số lượng căn hộ thuộc phân khúc bình dân và trung cấp chiếm tỷ lệ áp đảo.

Trong khi đó, Hải Phát Invest sở hữu quỹ đất sạch - vốn là bài toán đau đầu của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, tập trung ở phía Tây Hà Nội và một số tỉnh thành khác. Quỹ đất này được đánh giá là có vị trí phù hợp với chiến lược kinh doanh và phát triển nhà ở thuộc phân khúc trung cấp tại khu vực phía Tây Hà Nội vì nhu cầu và tính thanh khoản rất cao. Hải Phát đặt mục tiêu đến năm 2020 sẽ gom được 10,000 ha đất bằng cách thực hiện các dự án BT, hợp tác đầu tư và M&A các dự án hiện hữu. Trong tương lai, HPX định hướng tập trung vào đất nền, nhà thấp tầng tại khu vực ngoại thành Hà Nội, các tỉnh, thành phố phát triển như Thái Nguyên, Thái Bình, Thanh Hóa, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Hội An, Bình Thuận và Cần Thơ.

Riêng trong năm 2018, Hải Phát đã đưa ra thị trường những sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc cao tầng và đất nền. Trong đó, dự án The Vesta hiện tại đã bàn giao 6 tòa trên tổng số 8 tòa, hai tòa còn lại sẽ bàn giao vào quý 1/2019. Dự án Roman Plaza hiện đang triển khai và dự kiến sẽ bàn giao đúng tiến độ và dự kiến sẽ mở bán căn hộ đợt tiếp theo vào ngày 29/09 tới đây và bàn giao trước tháng 6/2019. Dự án đất đấu giá Trâu Quỳ sẽ hoàn thiện các căn nhà xây thô và bàn giao phần liền kề trước ngày 31/12/2018. Dự án liên kết như HPC Landmark 105, Hanoi Homeland Long Biên đạt chỉ tiêu bán hàng. Dự án Phú Lương đang triển khai xây thô và hoàn thiện mặt ngoài, dự kiến bàn giao trước ngày 31/12/2018.

Với tiến độ đó, đặc biệt là điểm rơi lợi nhuận sẽ vào quý 4/2018, ông Đoàn Hòa Thuận – Tổng giám đốc Hải Phát cho biết cả năm sẽ hoàn thành kế hoạch đặt ra là 460 tỷ đồng lãi sau thuế, trong đó riêng 6 tháng cuối năm là 280 tỷ đồng. “Hải Phát đã xây dựng các phương án cụ thể để đạt được kế hoạch này, vừa đảm bảo tiến độ bàn giao cho khách hàng vừa đảm bảo lợi ích cho nhà đầu tư” – ông Thuận khẳng định.

Còn bước sang năm 2019, doanh thu của Hải Phát dự kiến đạt mục tiêu trên 4,000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 720 tỷ đồng.

Hiện, Hải Phát cũng đang khẩn trương hoàn tất thủ tục, thực hiện đầu tư và đưa vào kinh doanh khai thác các dự án TM1 Nha Trang, SEA Thuận Phước, Golden Beach Bình Minh, Khu nhà vườn sinh thái nông nghiệp công nghệ cao Đồng Quang giai đoạn 2, v.v. Công ty cũng phân kỳ đầu tư phù hợp để thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh khai thác các dự án thành phần/tiểu dự án thuộc các dự án như: KĐT Tây Nam An Khánh, Công viên văn hóa đa chức năng Hội An, Trung tâm dịch vụ du lịch Hàm Tiến Mũi né – 198ha, v.v. Trên cơ sở đó, Hải Phát sẽ có kế hoạch cụ thể cho từng dự án, từng năm để đạt được doanh thu dự tính vào năm 2022.

Giá nào phù hợp cho HPX?

Trong bối cảnh triển khai nhiều dự án thì cơ cấu vốn vay của Hải Phát cũng khá cao khi tỷ số nợ vay trên vốn chủ sở hữu cuối tháng 6/2018 ở mức 76.32%, tuy nhiên cũng đã giảm đáng kể so mức 91.76% của năm 2016 và đặc biệt cơ cấu nợ vay chủ yếu là trung và dài hạn. Bù lại, hiệu quả hoạt động của HPX cũng ở mức cao khi đạt tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) ở mức 19.32% trong năm 2017, cao hơn rất nhiều so với các doanh nghiệp cùng ngành.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng tỏ ra lo ngại khi Hải Phát triển khai nhiều dự án cùng lúc, trong khi thị trường bất động sản trong 3 năm tới có thể không tăng trưởng mạnh như 2 năm qua do lạm phát và Chính phủ siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực này.

Về vấn đề này, ông Thuận cho rằng doanh nghiệp phải thích ứng với các chính sách điều hành của Chính phủ. Còn để nâng cao năng lực tài chính, Hải Phát đã có kế hoạch dự trù tăng vốn từ 1,500 tỷ đồng lên 2,500 tỷ đồng.

Theo đó, trong năm nay, Hải Phát sẽ tăng vốn từ 1,500 tỷ đồng lên 2,500 tỷ đồng theo 2 giai đoạn. Giai đoạn một là từ 1,500 tỷ đồng lên 2,000 tỷ đồng bằng việc phát hành cổ phiếu thưởng, chia cổ tức bằng cổ phiếu cho cổ đông với tỷ lệ 15%, dự kiến hoàn tất trong tháng 10. Giai đoạn hai là vào cuối năm nay, Hải Phát sẽ tiếp tục tăng vốn lên 2,500 tỷ đồng theo phương án phù hợp.

Ngoài ra, Hải Phát còn phát hành 1,000 tỷ đồng trái phiếu từ quỹ đầu tư hoặc nhà đầu tư cá nhân chứ không chỉ là từ các tổ chức tín dụng. Hiện, Công ty đã huy động được 240 tỷ đồng và dự kiến huy động tiếp trong quý 4 tới.

Trên thị trường, kết thúc phiên giao dịch ngày 26/09, giá cổ phiếu HPX vẫn đang quanh mốc 27,000 đồng/cp, tương đương giá tham chiếu cho phiên giao dịch đầu tiên cách đây 2 tháng.

Lý giải thắc mắc của cổ đông về thanh khoản và giá cổ phiếu, ông Thuận cho rằng cổ phiếu HPX đang ở mức undervalue (dưới giá trị thực) và là cơ hội tốt để đầu tư. "Thanh khoản HPX sẽ tiếp tục cải thiện khi được cấp margin trong thời gian tới và đó cũng là thời điểm Hải Phát công bố kết quả kinh doanh quý 4 cũng như năm 2018".

Có thể dựa vào nhiều phương pháp khác nhau để định giá cổ phiếu. Theo ACBS, nếu Hải phát hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm 2018 thì định giá cổ phiếu HPX theo phương pháp P/E và P/B trong khoảng 32,175-35,180 đồng/cp.

Nhìn chung, Hải Phát là công ty phát triển bất động sản có tiếng tại Hà Nội với quỹ đất lớn (hơn 5,000ha), đội ngũ bán hàng mạnh (Hải Phát Land có khoảng 1,500 nhân viên và chiếm 7-8% thị phần môi giới bất động sản năm 2017). Do đó, nhà đầu tư có thể không cần chờ đến hết quý 4 khi có kết quả kinh doanh cả năm cũng như cổ phiếu được cấp margin như lời Tổng giám đốc HPX nói mới rót tiền vào mã cổ phiếu này?

(Theo Minh Anh của Vietstock tại link: https://vietstock.vn/2018/09/co-phieu-hai-phat-invest-dang-re-hon-trong-so-sanh-nganh-737-630741.htm?fbclid=IwAR1cE1NXp0Vbh5wJbDWsna2faaNNpwZ4-vKuCutGQ6JrCF8BqRJ9iU5UDxw)